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Q1

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近期多项支持政策如何影响中国房地产市场？

工商企业部总监张任远答：

我们认为近期政策对高能级城市的房地产市场可能起到更积极的刺激作用。

首先，二套房首付比例的下调和高线城市限购政策的调整，将释放高能级城市积压的需求。二套房贷首付比例将降至历史性的低点，配合存量房贷利率的下降，将显著降低二套房的购房门槛。以北京五环内一套总价600万元的二套房为例，若首付比例从35%下降至15%，那么首付金额可以降低120万元左右。存量房利率方面，考虑到存量房当前平均利率在4.2%左右，贷款300万等额本息的情况下，月供可减少1200元左右。2024年1-9月，全国新建商品房销售额累计同比下滑22.7%，与1-4月同比下跌28.3%的降幅相比，市场呈多月跌幅收窄趋势，平均每月累计同比收窄约1%左右。我们预计，在本次新政的刺激下，高能级城市的房地产市场将出现改善，从而带动此类城市新建商品房销售额跌幅进一步小幅加速收窄。

其次，本轮货币化安置房重点着眼于大中型城市，该政策也将对高能级城市的需求起到积极的刺激作用。尽管相较于2016-2019年合计超六万亿元、超2000万套的棚改政策，本次通过货币化安置房方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造的规模并不突出，但我们认为此政策仍能对高能级城市的需求起到积极的刺激作用。不同于2016-2019年棚改主要集中在中、低线城市，本次改造将着眼于大中型城市。在上一轮棚改中户均投资规模约30万元，考虑到本次城市能级差异，若以每套100万元估计，本次安置如果全部以货币化方式进行，估计将为房地产市场带来1万亿元左右的资金增量，能够助推35个大中城市的需求企稳。

最后，如果地方政府专项债券未来在土地回储、商品房收购上执行较为苛刻的标准限制，那么对市场的刺激效果将非常有限。财政部强调，地方政府专项债券用于收购存量商品房应由地方自主决策、自愿实施，但要按照市场化运作方式，在确保项目融资收益平衡的基础上运作。在地方政府专项债券收储土地上，也要求与存量土地业主企业合理确定收购价格。根据政策传递的精神，未来回储土地和收购存量商品房仍将以市场化的方式进行，不会对地方政府有强制性的推动。我们预计，未来地方政府在回储土地和收购存量商品房时仍将面临苛刻的标准限制。

Q2

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如何看待水务行业企业的信用质量？

工商企业部总监王雷答：

我们认为，得益于较为稳定的业务现金流和当地政府或集团较大的支持力度，我国水务企业的潜在主体信用质量普遍较好，在工商企业各行业里排名靠前。其中，深圳水务、广州水务、上海城投水务、杭州水务、兴蓉环境、重庆水务等企业的潜在主体信用质量位居前列，而兴泸水务、怀化水业、岷江水 务等企业排名相对靠后。

我们预计未来各地供水价格将呈上行趋势。近年来水务行业的运营成本不断上升，行业内企业对扩建和提标改造的资本需求增加，而水价长期偏低，这导致部分企业水务业务常年亏损，影响企业可持续发展，同时也加大了财政补贴压力。2021年8月，国家发改委公布《城镇供水价格管理办法》和《城镇供水定价成本监审办法》，规范了城镇供水准许成本和准许收益率的确定规则，保障供水企业的合理收益，终端用水价格的调整及顺价机制的执行已是大势所趋。2022年以来，多地相应发布各自区域的城市供水价格管理办法，部分区域如衡阳、吉林、常德、上海、广州、长沙、南京等地已实施水价调整，水价上涨幅度为10%-40%。

水务企业受到政府强力监管，故在分析其竞争优势时，我们通常着重考虑监管框架和定价机制对企业经营环境和财务表现的影响。例如，水务业务毛利率的绝对水平及其稳定性是衡量水务企业利润空间和经营稳定性的关键指标，也是企业监管优势所在。较高且稳定的毛利率水平能够保障企业获得更为充足和持续的现金流，以覆盖所有固定和可变成本，并为后续稳定经营和业务拓展提供资金支撑。例如，兴蓉环境自来水制售及污水处理业务毛利率多年来保持在40%左右，经营性现金流对资本开支能够形成一定覆盖，财务杠杆维持较低水平。此外，我们认为竞争优势还体现在水务企业所在区域的综合实力和其业务垄断性，特别是对于提供更为综合的水务服务（如污水处理业务占比较高）的水务企业来说，服务区域的经济和财政实力尤为重要。比如上海城投水务、深圳水务、广州水务、重庆水务、兴蓉环境等水务企业，所处城市经济和财政实力雄厚，这为其业务稳步发展奠定了良好基础。同时，部分水务企业还承担了水利基础设施建设职能，因此区域经济和财政情况也会影响项目建设资金支付和业务回款情况。

我们发现，样本水务企业普遍具备较强的再融资能力，EBITDA利息覆盖倍数表现良好，整体财务风险较低。水务企业的盈利水平相对稳定，管网折旧及摊销占总成本的比例较高，以经调整总债务对EBITDA比率反映的样本企业财务杠杆水平整体可控。与此同时，水务企业以地方国有企业为主，水务业务带来的现金流入相对稳定，因此在资本市场中享有较高的认可度，其中部分企业还为上市公司，融资渠道畅通，再融资成本较低，EBITDA对利息的覆盖能力较强。个别企业由于还存在较大规模的在建项目，未来资本开支较大，从而导致其杠杆水平较高，例如温州公用2023年财务杠杆水平超过15倍。

债券发行情况

2024年10月，地方政府、同业存单、商业银行和工商企业的债券发行规模均有一定幅度的下降，特别是地方政府和商业银行所发债券规模降幅显著，仅证券公司所发债券规模和信贷资产支持证券发行量增幅较大。由于全年新增专项债的发行在9月末基本结束，10月专项债发行规模大幅下降，一般债券发行规模同比仍略有增加。工商企业债券发行中，短期融资券和中期票据发行规模同比和环比均有所下降，公司债环比呈下降情况。金融机构方面，商业银行所发债券规模同比、环比继续下降，而证券公司因债券到期和补充营运资金需求债券发行量同比、环比大幅增长，净融资额也扭转之前一直为负的状况。资产支持证券基本延续上月发行情况，资产支持票据和信贷资产支持证券同比表现较好，企业资产支持证券发行量有所下降。

根据标普信评的工商企业行业分类，从环比看，10月份大部分债券发行主力行业企业的债券发行量下降，只有金属冶炼、日常消费品、零售餐饮行业企业的债券发行量上升。金属冶炼行业中债券发行量较大的企业仍以央企和省级国企为主，而日常消费品行业债券发行量的增长主要是头部奶制品企业时隔2个月后又有大规模的超短融发行所致。

净融资额

2024年10月，全市场工商企业类信用债净融资情况较9月大幅好转，全国净融资额约868亿元。广东、内蒙古、河南、浙江等地区净融资额达到100亿元以上，而重庆、江苏、山西等地区信用债融资呈现净流出，但规模都不太大。

取消发行情况

2024年10月，债券取消发行总量较9月有所增长，工商企业类债券和商业银行存单取消发行量同比分别增长27%和13%。工商企业中取消发行的发行人数量相对保持平稳，取消规模的增长主要是湖南高速、邮政集团、东方航空和中铝集团等企业债券取消发行规模较大所致。商业银行存单取消规模的增长主要由于取消发行的发行人家数增多。另外，随着10月份证券公司债券发行量的激增，证券公司取消债券发行的情况也偶有发生。

标普信评主体评级信息

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（转自：标普信评）配资实盘交易平台

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